Praxisgerechtes Management Ihrer Verkehrssicherungspflichten

Prinzipiell lässt sich die Verkehrssicherungspflicht aus dem BGB § 823 Schadensersatzpflicht ableiten. dabei besteht für Wohnungsunternehmen eine sogenannte Organisationspflicht. Eine Delegation der Verantwortung gibt es nicht, zumindest die Aufsichtsverantwortung besteht immer.

 

Die Notwendigkeit für Ihr Handeln lässt sich somit in zwei Kernsätzen zusammenfassen:

• Wer eine Gefahrenstelle schafft, hat die erforderlichen Sicherheitsmaßnahmen zu treffen.
• Die Geschäftsleitung muss geeignete Organisationsstrukturen schaffen, um die Überwachung der Verkehrssicherung zu ermöglichen.

Grundlagen für ein praxisgerechtes Konzept

Aus den rechtlichen Anforderungen können ca. 160-200 Verkehrssicherungs­pflichten abgeleitet werden, die ein Wohnungs­unternehmen beachten muss. Eine solche Auflistung der Überwachungspflichten ist u. a. beim Institut für Bauforschung e. V. - IFB - in Hannover erhältlich.

 

Die Herausforderung besteht aus unserer Sicht darin, aus einer Maximalliste von Pflichten ein praxisgerechtes Konzept für die Umsetzung im Wohnungsunternehmen zu entwickeln. Die einzelnen Schritte im Vorgehen der iwb sind nachfolgend dargestellt.

Risikoanalyse der Verkehrssicherungspflichten

Gemeinsam mit den Wohnungsunternehmen analysieren wir zunächst die o. g. 160 Pflichten: Welche sind für den jeweiligen Bestand zutreffend und welches Gefährdungspotenzial geht tatsächlich von ihnen aus? Dabei werden neben spezifischen Anforderungen aus den einzelnen Bundesländern auch besondere, unternehmensspezifische Risiken berücksichtigt. Zusätzlich untersuchen wir, auf welche Art und Weise Verkehrssicherungspflichten bereits im „täglichen Geschäft“ abgedeckt werden, z. B. durch Wartungsverträge.

Sichtung der Bestandsinformationen

Wir untersuchen, welche Bestandsdaten vorhanden sind und leiten daraus weitere Informationen zu den Gefährdungs­bereichen ab. Hier kann ein Bestandsinformationssystem wie z. B. IGIS 5 der iwb oder ein vorhandenes ERP-System wichtige Daten liefern.

Analyse der Organisationsstruktur

Die Überwachung der Verkehrssicherungspflichten und ganz besonders die Dokumentation der Ergebnisse ist eine organisatorische Aufgabe im Wohnungsunternehmen. Bei unserer IST-Aufnahme der Organisationsstrukturen und Abläufe gewinnen wir Erkenntnisse über die vorhandenen Qualifikationen der Mitarbeiter und die bereits vorhandene Abwicklung von Verkehrssicherungspflichten.

Pflichtenheft

Aus der Zusammenführung von Risikoanalyse, Bestandsinformationen und Untersuchung der Organisationsstruktur ergibt sich für jedes Unternehmen ein individuelles und optimal abgestimmtes Konzept. Die Prüfpflichten, Zuständigkeiten und Ausführungsanweisungen werden im sogenannten „Pflichtenheft“ als zentralem Element des gesamten Konzepts dargestellt.

Prüfung und Dokumentation mit EBKON

Die Joseph-Stiftung Bamberg ist ein innovatives kirchliches Wohnungsunternehmen und langjähriger Kompetenzpartner der iwb. Sie hat die eigenen Anforderungen und praktischen Erfahrungen aus den Verkehrssicherungspflichten in das eigene EDV-Programm EBKON^® zur Prüfung und Dokumentation einfließen lassen. Auf Grundlage des hinterlegten Pflichtenheftes und beigestellter Objektdaten werden durchgeführte Prüfungen in der EDV unveränderlich dokumentiert und können später ausgewertet werden.

Fazit

Gemeinsam mit den Entscheidern im Unternehmen entwickeln wir ein Konzept zum Management der Verkehrssicherung. Es orientiert sich an den Bedürfnissen und Möglichkeiten des Wohnungsunternehmens. Die Ausarbeitungen der iwb ergeben mit einfachen Excel-Werkzeugen oder dem Programm EBKON® ein praxisgerechtes Konzept zum Management Ihrer Verkehrssicherungspflichten.

 

Mehr zum Thema finden Sie in der Ausgabe 33 unserer Kundeninformation iwb aktuell.